Kiskunfélegyházi Kistérségi Szintű Portál

 Döntésük segítése végett portálunk közzéteszi dr. Tóth András hírlevelét:
 

Köszöntöm a véget nem érő középőszi nyárban hírlevelem olvasóit!

Elmesélem a legelképesztőbb beszélgetést, ami a múlt héten esett meg velem. Egy középkorú, jól szituált hölgy keresett meg, szemmel láthatólag felzaklatva. – "Örökli-e az adósságaimat a gyerekem?" – szögezte nekem a kérdést. Mint kiderült pár éve vásárolt egy 24 millió forintos új építésű lakást svájci frank hitelre (160Ft körüli árfolyamon), 0 forintos induló költséggel. Mára a lakás érhet kb. 16 milliót, a havi törlesztő részlet 190 ezerről közel 400 ezerre ugrott és a maradék tartozása kb. 35 millió. Elmagyaráztam, ha a gyerek minden örökséget visszautasít, akkor az adósságot sem kell örökölnie. Ezek után a kommentár ez volt: "Jó, akkor mérlegelem, hogy felkössem magam..."
 

Ezek után pusztán életvédelmi célból kénytelen vagyok a hitelkiváltásról és a lehetséges csődhelyzetről írnom. Ezen a héten arról lesz szó, hogy ha most ki akarjuk váltani kedvezményes árfolyamon a hitelünket, akkor mire figyeljünk oda. Két hét múlva, pedig arról fogok írni, mit lehet tenni, ha nem tudjuk visszafizetni a hitelünk, ne adj Isten "víz alatt van az ingatlanunk", azaz mint az előző példában a ház-lakás ára messze kevesebb, mint amennyivel a banknak tartozunk.

Hitelkiváltási alapok

Nagyon dióhéjban: most akinek deviza alapú (svájci frank, euró, japán jen) lakó ingatlan fedezetű kölcsöne van (ingatlan vásárlásra, felújításra, szabad felhasználásra) az most kedvezményes rögzített árfolyamon egyben visszafizetheti.

Apró kiegészítők: Ez csak azoknak lehetséges, akik eddig rendben fizette, és aki a rögzített árfolyam alatti szinten vette fel a hitelt. Ha véletlen gyűjtőszámlás valamiféle törlesztéskönnyítő konstrukciót kapott, azoknak ennek a tartozását is egyben meg kell fizetniük. És az erre vonatkozó december 30-ig írásban kell benyújtani a banknak.

Most több lehetőség is lehetséges:

1. Van erre pénzünk, vagy valahogy összeszedjük
2. Valamiféle forint alapú hitellel kiváltjuk és ebből fizetjük ki.
3. Esélyünk sincs egyben visszafizetni.

Menjünk sorban – először nézzük meg, ha valahogy képesek vagyunk készpénzben visszafizetni.

Ilyenkor sok kérdés felmerülhet:

• Érdemes-e visszafizetni?
• Milyen befektetéseinket áldozzuk be?
• Honnan kérjük kölcsön a maradékot?

A legnehezebb dolog arra a kérdésre válaszolni, hogy érdemes-e visszafizetni. Ugyanis ezt tőlem meg sem szokták kérdezni, mivel a deviza alapú hitel kiváltása nem racionális kérdés, hanem érzelmi. És ezen még a csilláron lógva sem tudok változtatni.

Általánosságban az érzelmek a pénzügyekben nagyon rossz tanácsadók. Amikor felfut egy piac, amikor szépen fújódnak a lufik, amikor minden utcasarkon ránk tukmálják a termékeket: na ilyenkor mindenkit elfog a mohóság érzelme, és rossz döntéseket hoznak. Beleugranak. Amikor rosszra fordulnak a dolgok, lezuhantak az árfolyamok, amikor felszöknek a törlesztő részletek, ilyenkor pánik hatalmasodik el az embereken és ismét csak rossz döntéseket hoznak. Kiugranak.

A hitelek felmondásával kapcsolatban ellentmondásban vagyok. Egyrészt a lakossági hiteleket a legnagyobb ellenségének tartom a jómódú életnek. Másrészt biztos vagyok, hogy egy csomó befektetés feláldozása a hitelek visszafizetése miatt utólag visszatekintve komoly veszteséget okoz majd életünk pénzügyi mérlegében.

Ugyanakkor ebben a helyzetben az adósok tömegén olyan szinten hatalmasodott el a pánik, hogy a racionális meggyőzés körülbelül annyira működik, mint egy dühöngő bikacsordát pusztán szép szavakkal visszaterelni az akolba.

Ha a deviza alapú kölcsöneink visszafizetésére feláldozzuk a hosszútávú befektetéseinket, akkor elérhetjük, hogy egy egykor nagyon szép ingatlanban lehetünk majd nyomorgó nyugdíjasok. Életem egyik legmegdöbbentőbb élménye volt, amikor jártam egy 70 éven felüli néni egykor gyönyörű, 100 négyzetméter feletti nagypolgári lakásában. Az egész ingatlanban egy darab 15W-os izzó volt – ennyi villanyszámlára telt a nyugdíjából...

Milyen befektetéseinket áldozzuk fel? Nehéz kérdés.

A bankbetétek jelenleg meglepően jó kamatot adnak, 6-7%-ot. Másrészt a bankbetétben kell lenni a rövid távú tartalékoknak, amire most nagyon nagy szükség lehet.

Az állampapír talán a legfeláldozhatóbb, de itt is veszteségre kell számítanunk, ha eladjuk. A részvények árfolyama szabályosan a béka feneke alatt van. Nem egy papír a fénykori értékének a harmadát-negyedét éri. Teljesen nyilvánvaló, hogy a részvénypiac jelentősen alulértékelt, de hogy mikorra fogja visszanyerni normális értékét, erről nem jósolnék.

TBSZ számla bontásával ugrik a kamatadó kedvezmény, lakástakaréknál vissza kell fizetnünk kamatostul az állami támogatást. A NYESZ felbontásával meg olyan büntetés jár, hogy jobb bele sem gondolni. Unit Link biztosításoknál, ha nem kezelték jól és benne maradt részvény alapokban, akkor ez most szintén nagyon jelentős árfolyam veszteséget okoz. (Ezt a későbbiekben elkerülendő ajánljuk ingyenes szolgáltatásunk.) A legjobb az eseti számláról kivenni pénzt, itt extra költség nem jelentkezik. Ha azonban az éves díjas részt számoljuk fel, nagyon komoly egyéb veszteség is érhet minket. Aztán meg ilyen konstrukciókat alapvetően valami céllal indít az ember: nyugdíj, gyerekek tanulmányai, életkezdése, stb. Ha ezt feláldozzuk, nem csak nyomorgó nyugdíjasként tengethetjük megmentett ingatlanunkban magunkat, de még a munkanélküli középkorú gyerekeink is velünk laknak majd...

Az index készített egy befektetés kiváltó kalkulátort, érdemes kicsit töprengeni felette.

Persze van még egy lehetőség, amikor a rokonoktól-barátoktól kérünk kölcsön annyit, hogy a meglegyen a visszafizetés lehetősége. Erre van egy jó(?) hírem: felméréseink szerint az 1 millió forint feletti rokoni-baráti kölcsönöket ügyfeleink és olvasóim szerint 60%-os valószínűséggel sohasem adták meg...

Nézzük meg a második lehetőséget, amikor nincs lehetőség összeszedni az egészet, ezért valamiféle forint alapú hitellel kiváltjuk és ebből fizetjük ki. Itt is széles aknamezővel találjuk szembe magunkat.

Először is a nagy hitelválság után törvényileg nagyon megszigorították a hitelfelvétel lehetőségét. Nehogy eladósodjunk. Érdekes megfigyelés, hogy az emberek mindig akkor szereltetnek fel biztonsági zárat és riasztót, miután kirabolták őket.

Ezért sokkal nehezebb felvenni hitelt: csak az ingatlan értékének bizonyos százaléka lehet az összeg és nagyon komoly elvárások vannak a jövedelemmel kapcsolatban. Sokak számára ez már nem fog működni. Esetleg adóstársak bevonásával, pót ingatlan fedezetekkel.

Másik gond, az optimális bank kiválasztása. Egyes bankok "ráutaló magatartással" már most közölték, ők ebbe a hitelkiváltó hitel bizniszbe nem óhajtanak beszállni. Mások már nagyon különböző kamattal kiadtak konstrukciókat. A kamat egy komoly tétel, hiszen 10% kamat mellett 20 év alatt összesen kb. 23,2 milliót fizetünk vissza, míg 9%-os kamat mellett csak 21,6 milliót.

A nagy különbség, és ez az ami az utcáról nem látszik, hogy egyáltalán mi megkapjuk-e a hitelt, vagy sem. És ezen áll vagy bukik minden. Mert nagyon szépen néznek ki az összehasonlító táblák – csak éppen számunkra semmit sem jelentenek.

Mindez csak kezdete annak a tortúrának, amivel egy ilyen kiváltó forinthitel megtalálása és elintézése jelent. Sok szerencsét kívánok hozzá, aki nekivág – szüksége lesz rá.

Azért nem vagyok ennyire velejéig gonosz. Ezért megkértem a hitel szakértőinket dolgozzanak egy kicsit társadalmi munkában: adjanak tanácsot mindenkinek ingyen és bérmentve hogyan kellene kiváltani a hitelét egy másik hitellel. Ezen a lapon jelentkezhet hozzájuk.

Másrészről viszont várom az ötleteket, mit csináljunk, ha nem tudjuk semmi módon kiváltani, visszafizetni a hitelünket. Mit tegyünk, ha elviszik a lakásunk és még így is hatalmas adósságunk marad?

 

dr. Tóth András vezető pénzügyi tanácsadó Web: tothandras.hu

 Közzétettük: 2011. október 6.